ANGELE Rechtsanwälte

Mietrecht – Strafrecht – Verkehrsrecht

Trier

Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Energetische Modernisierung

Unter dieser Intension sind auch die angestrebten Änderungen rund um die energetische Modernisierung zu verstehen. So soll es zukünftig einen neu gefassten § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB geben, welcher das grundlegende Recht des Mieters auf Minderung der Miete bei Mängeln erheblich einschränkt: Wenn der Vermieter die Wohnung oder das Gebäude energetisch saniert (Modernisierung) soll das Minderungsrecht des Mieters für die Dauer von drei Monaten vollständig ausgeschlossen sein.

Darüber hinaus sollen die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) durch Einführung eines neuen Tatbestandes „energetische Modernisierung“ reformiert werden. Hierunter sollen alle Maß-nahmen fallen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen. Das schaffe Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter. Zu beachten ist je-doch, dass dies nur für rein „energetische Modernisierungen“ gilt, beispielsweise für den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung oder die Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung. Allerdings sind energetische Modernisierungen von rein klimaschützenden Maßnahmen wie der Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, zu unterscheiden. Diese soll der Mieter zwar grundsätzlich dulden müssen. Zu einer Mieterhöhung sollen diese Maßnahmen den Vermieter jedoch nicht berechtigen.

Der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen konnte sich bisher verzögern, wenn der Mieter vorgetragen hat, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte darstelle. Diese Härtefallprüfung soll zukünftig Teil des späteren Mieterhöhungsverfahrens darstellen, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen sollen gesenkt werden. So kann der Vermieter sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, wenn es um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster geht, die ausgetauscht werden sollen. Hierdurch sollen Sachverständigengutachten entbehrlich werden.

Die Umlagemöglichkeit im Sinne des § 559 BGB soll zukünftig auch für die energetische Modernisierung gelten.

Mieterschutz bei Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen

Auch der Mieterschutz erfährt eine Stärkung. Bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen soll die Möglichkeit der Umgehung erschwert werden. Um eine Umgehung des bereits bestehen-den Schutzes (§ 577a BGB), wie etwa durch Kündigung des Erwerbers noch vor der Umwandlung in Wohneigentum wegen Eigenbedarfs (sog. „Münchener Modell“), zu vermeiden, soll hier eine Neuregelung er-folgen. Nach dem vom Bundesgerichtshof unbeanstandeten „Münchener Modell“ konnte bisher ein ordentliches Kündigungs-recht sogar auf den Eigenbedarf von GbR-Gesellschaftern gestützt werden.

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